林鄭擬改公私房屋比例為七比三，房委關注新增單位出售或出租佔多

特首林鄭月娥今日表示，10月施政報告會交代土地供慼措施，並表明公私營房屋比例由六比四調整為七比三「不是不可能」，多位房委會委員表示歡迎，認為可協助解決基層住屋困難及輪候公屋「排長龍」問題，但亦有委員關注增君公營房屋是以出租抑或出售為主，希望當局可以清楚交代。

林鄭月娥今日的說法，與近日政府高層取態明顯有別，她在6月13日出席立法會行政長官質詢時間時，回應議提問可否將公私營房屋落成比例調整，她指如私樓供應斷層亦會惹另一組群人士不滿，需要小心處理。

此外，運輸及房屋局局長陳帆昨日(6月30日)出席電台節目時，仍稱政府目前無意改變公私營房屋六四比規劃和長策建屋目標。言猶在耳，林鄭今日立即「出招」，可謂她繼推出房策六大新措施後，另一項重大房策調整舉措。

郭偉強：免除市民恐覓地多建私樓疑慮

房委會委員、民主黨立法會議員尹兆堅表示，歡迎政府今次的做法，但形容感到錯愕，因林鄭及陳帆一直表態不欲調整有關比例，估計是與林鄭上任一年、冀在市民最關注的房策議題取得成果有關，而他去年已在立法會房屋事務委員會提出調高公營房屋建屋比例的動議並獲通過，今次只是政府拖拉多時才採納的安排。

他認為，公營房屋比例進一步上調至總體供應七成是好事，但必須要從根本解決土地供應，否則比例增而供應量不變或變動少，對協助市民「上熡」及「上車」幫助亦有限。

房委會委員、工聯會立法會議員郭偉強表示，林鄭宣布考慮提高公營房屋供應比例，反映政府有意解決公營房屋長期供應不足問題；同時此舉亦可向公眾發放一個清晰的訊息，是政府覓得建屋土地後，會主要集中興建公營房屋，免除市民擔心土地大多成為私樓發展的疑慮。

柯創盛：增加單位若全售　難紓緩輪候公屋申請者困難

房委會委員、民建聯立法會議員柯創盛認為，上調公營房屋建屋比例是合適做法，但他關注當中出租和出售單位數目分布，因剛宣布新房策措施中，改劃私樓土地建公營房屋所提供約1萬個單位，全部均是出售項目，若未來增加的單位全作出售，對紓緩逾27萬宗輪候公屋申請及平均輪候時間5.1年，未必有直接的幫助。

公屋聯會總幹事招國偉對新措施表示歡迎，雖然林鄭月娥未有表明增加房屋比例後，所興建的公營房屋是出租抑或出售為主，他希望可以集中興建資助房屋，因為現時居屋以市價52折出售後，預計銷情將會十分熾熱，增加綠置居、居屋等資助房屋，可幫助欲上車的市民之餘，亦可騰出公屋單位以作流轉。


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特首林鄭月娥上任一年前夕，公布房屋政策新措施，提出「三個目標、六項措施」，當中最為矚目莫過於將居屋訂價與市價脫勾，令售價由市價七折，降至大約五二折，或令不少無殼蝸牛上車有望。其餘措施還包括將於年底推出「港人首次置業」上車盤、將9幅市區的私樓地皮轉作興建公營房屋。

林鄭甚至矢言土地收入不是政府最主要考慮，最重要是市民能夠安居，以展示政府處理房屋問題的決心。上任一年前夕推新措施，林鄭稱沒有政治目的，又指自己最後的公務階段可以為香港謀劃未來，感到光榮。

措施一：居屋售價與市價脫勾　約市價五二折

居屋訂價機制將會大改革，售價會與市價脫勾。林鄭月娥表示，未來不再使用白表家庭申請者入息上限5.7萬元來量度負擔能力，將改以非物業業主二人家庭入息中位數計算，即3.95萬元作參考點，令可負擔的單位數量由50%增加至最少75%。新定價是否適用於已截至申請、但尚未出售的4,000多個居屋單位，則要由房委會研究；新機制同樣適用於今年底出售的綠置居，合資格申請者可低至市價四二折買到。

林鄭月娥以2018居屋單位作例子，面積為278至631平方呎的單位，在現時七折的機制下，平均呎價為8,681元，單位平均售價為360萬；但在新機制下，五二折平均售價則為268萬元，減幅達25.56%。

居屋轉售料補回48％差價

林鄭月娥又指，由於使用新定價機制，故轉售機制應更嚴格，未來會交由房委會討論。若居屋以五二折賣予市民，如業主日後在自由市場出售，需補回48%樓價予政府。

政府日後推售資助房屋的價格將會按負擔能力計算，或增加房委會的財政負擔，林鄭月娥承認「一定有影響」，惟房委會現時仍然有充裕的財政儲備，而且政府建立的財政儲備金高達788億，可以隨時撥與房委會；至於市建局仍有一定財力應付首置盤，「如果第日有問題，就向特區政府提出。」

措施二：徵收空置私人一手住宅單位「額外差餉」

政府建議修訂《差餉條例》（第116章），向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」。有關修訂會要求獲發佔用許可證，即「入伙紙」達12個月或以上的一手私人住宅單位的發展商，每年向政府申報單位的使用情況。如有超過六個月的並未作居住或出租用途，便會被視為空置單位，有關業主須繳付「額外差餉」，即近期所謂「空置稅」。

「額外差餉」相等於樓價5%

「額外差餉」會由差餉物業估價署按年徵收，金額為該單位的應課差餉租值的200%，即大約相等於樓價的5%。政府計劃在2018/19年度立法年度向立法會提交條例草案，以修訂《差餉條例》。「額外差餉」會在有關修訂條例獲立法會通過並刊憲後生效。

林鄭月娥稱，若有豪宅單位未能售出，又不想繳付「額外差餉」，她建議發展商以合理價格放租。林鄭解釋，很多商會稱派港的員工對單位有需求，建議發展商以合理價格租出。她亦相信發展商是理性務實，如發展商覺得不合理，可向立法會陳述，若他們選擇司法覆核，政府會積極應對。

措施三：改撥私樓用地發展公營房屋

政府會改撥合共九幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地以發展公營房屋，可提供約10,600個單位。政府今次抽出九幅地用作資助房屋，包括啟德3幅黃金地皮，可能會影響庫房收入，林鄭月娥就強調土地收入不是最重要的考慮，「損失賣樓收入，如果可以達至市民安居，我覺得非常重要。」

措施四：推「港人首次置業」上車盤

市建局位於土瓜灣的馬頭圍道/春田街重建項目，將會成為首個「港人首置上車盤」。林鄭月娥表示，馬頭圍道/春田街重建項目可提供450個單位作首置上車項目，且面積較小，設計實而不華，較適合可做「上車盤」。她指出，項目最早可於今年12月開始售賣，並於明年第二季落成。

「港人首置上車盤」申請資格為居港滿7年居民，需從未在港購買住宅物業。以二人或以上申請者為例，入息下限為57,001元，上限則為74,100元，高於居屋限額三成；一人申請者入息上限減半。

定價方面，林鄭稱「首置盤」定價會較居屋高。市建局評估項目呎價為2.35萬元，若以62折出售，呎價將14,570元，72折下則為16,920元。她又指，「首置盤」的轉售限制最嚴格，建議5年內不能租或賣，出售時必須補回資助差額。

措施五：修改「預售樓花同意方案」　樓花數目佔最少兩成

政府會修改「預售樓花同意方案」，以改善銷售手法。政府會要求發展商每次推售的住宅單位數目，均不能少於有關預售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數的二成。如果剩餘未賣出的住宅單位數目少於總數的二成，發展商須一次過推售所有剩餘單位。上述規定在宣布後即時生效。

措施六：成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目

運輸及房屋局轄下將成立一個專責小組，提供一站式的統籌支援，協助及促成更多由民間機構推動過渡性房屋。

選擇在7.1日回歸前最後一個工作日公布新政策，林鄭月娥稱因為房屋是最複雜、嚴峻的問題，絕對沒有政治目的。林鄭昨被問及出任特首一年，對自己評分是多少，她稱不是回顧工作的時候，但說自從參選特首第一天，就已預料會有很多無理批評、很多委屈要承受，但她稱自己每一天都過得很愉快。對於自己最後的公務階段可以為香港謀劃未來，她感到光榮。


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香港須妨效大陸，並加以調整。公營房屋和私營房屋的比例鎖定7：3，並維持10+年。本人鼓勵政府扮演市場競爭重要角色、增加經常性收入的途徑，抑制市場資本過度自由或甚至失控影響民生。

公營房屋（公租房＋福利房＋人才房）：私營房屋＝

A）當過入息中位的人口比例遠低於以下收入人口時，就7（3+3+1）：3 OR；

B）當過入息中位的人口比例偏低於以下收入人口時，就7（2+3+2）：3 OR；

C）當過入息中位的人口比例微低於以下收入人口時，入息中位提升至不低於最低工資入息的2倍，或碩士/博士/特定領域具卓越成就者的人口達10％時，就7（2+2+3）：3。

所有公營房屋之申請者(戶主)必須是「香港永久居民」。目前適合香港環境的，先推出A法則，5年後推B法則，15年後推C法則。政府有必須奪回公營商場或住宅以外的物業。當香港經濟結構最理想和穩定時，港政府應該能維持B或C法則。2047之前，政府必須有效控制房地產分配和價格。平穩完成「中英聯合聲明」任務。


港版釋義：

「公租房」＝「公屋」。特殊情況時，以市場的20-40％出售，但售價不得低於開發成本的100％；而業主5（For B、C法則階段）或10（For A法則階段）年後可出租或出售。其租金之計算必須在10-15年內回本。其屋邨（包括商場）可外判管理。

「福利房」＝「居屋」，其價格為干預市場價格的重要工具。不遜於「公屋」和一般私營住宅的裝修、樓宇和環境設計。以市場的40-70％出售，折扣標準視乎民生承受力和供求而定，但售價不得低於開發成本的110％。業主均5（For C法則階段）或10（For A、B法則階段）年後可出租或出售，5年後可作為商業用途如SOHO。其屋苑可外判管理，商舖可外判管理或甚至經營。

「人才房」＝「高級居屋」，可作商業用途如SOHO，鼓勵人才或文明升級之用而非利民措施。不遜於高級私營住宅的裝修、樓宇和環境設計。以市場的50-80％出售，但售價不得低於開發成本的120％。業主5年後可出租，10年後可出售。其屋苑一切可外判管理或甚至經營。

所有外判管理(for maintenance and management only)合約年期為2-5年，所有外判經營(for earning and business development / reform)合約年期為1-3年。